Direitos e Deveres na Due Diligence

Todo comprador tem o direito de conhecer a real situação jurídica e fiscal do imóvel.

E todo vendedor tem o dever de transparência, segundo os princípios da boa-fé contratual.

Alguns pontos analisados em uma due diligence:

• Matrícula atualizada

• Regularidade fiscal (IPTU, condomínio)

• Ações judiciais em andamento

• Penhoras, hipotecas, restrições ambientais e de zoneamento

Problemas comuns que a Due Diligence pode evitar

Muitos compradores descobrem riscos somente após concluir o negócio, como:

• Penhora judicial sobre o imóvel (art. 792 do CPC)

• Dívidas do vendedor que comprometem a venda (art. 593 do CPC – fraude contra credores)

• Venda de imóvel com cláusula de impenhorabilidade (Lei 8.009/90)

Com uma due diligence bem feita, esses riscos são identificados antes da assinatura, permitindo ao comprador:

• Negociar condições

• Exigir correções

• Ou até desistir da compra com segurança

Quem precisa fazer Due Diligence?

• Quem vai comprar um imóvel, novo ou usado

• Quem vai vender e quer garantir um processo seguro

• Quem vai investir em imóveis para aluguel ou revenda

O que é um imóvel irregular?

É todo imóvel que está:
• Sem registro ou matrícula no cartório
• Com documentação incompleta ou incorreta

Segundo o art. 1.245 do Código Civil, só é proprietário quem registra a escritura na matrícula do imóvel.
Sem registro, não há propriedade legal.

Também são considerados irregulares imóveis com:

• Contrato de gaveta

• Escritura não registrada

• Construções não averbadas na matrícula

• Imóveis herdados sem inventário

• Matrículas com divergência de área ou titularidade

O que significa regularizar um imóvel?

Regularizar é tornar o imóvel juridicamente válido, com:

• Matrícula no Cartório de Registro de Imóveis

• Escritura pública

• Documentação em dia

Os processos podem variar desde retificações simples até procedimentos como usucapião extrajudicial.

Quem pode regularizar e quais os caminhos?

Situações comuns e soluções possíveis:

• Contrato de gaveta quitado
  → Adjudicação compulsória extrajudicial
  (Art. 216-B da Lei 6.015/73)

• Posse de longo prazo, mansa e pacífica
  → Usucapião extrajudicial
  (Art. 216-A da LRP)

• Imóvel herdado sem partilha
  → Inventário extrajudicial
  (Lei nº 11.441/07)

• Erro na matrícula ou na descrição
  → Retificação de registro
  (Art. 213 da LRP)

Todos os procedimentos devem contar com acompanhamento jurídico especializado.

O que você perde ao não regularizar?

Desvalorização — até 50% abaixo do valor de mercado
Impossibilidade de vender com financiamento bancário
Impossibilidade de usar o imóvel como garantia de empréstimos
Risco de perda do imóvel e disputas judiciais/familiares